A megváltozott gazdasági-társadalmi viszonyok között felértékelődött az ingatlan, mint vagyonmegjelenítő, -megőrző és értékmérő eszköz. Kialakult az ingatlangazdaságtan és fokozatosan beépül a gyakorlati szakemberek mindennapi munkájába is. A könyv tárgyalja a földhasználat, a településgazdaságtan kérdéseit, ezek informatikai hátterét, kitér a projekt szemléletű menedzselés, vagyonértékelés és -gazdálkodás módszereire és gyakorlatára. Vizsgálja az ingatlanpiacot és annak marketinglehetőségeit, pénzügyi, adózási kérdéseit, valamint a lakáspolitikát. Mindezek mellett foglalkozik az ingatlanokkal kapcsolatos műszaki és jogi területekkel is. Az elméleti ismeretek rendszerezett bemutatásán túl gyakorlati példák és összegyűjtött problémák segítik az oktatók és a szakemberek munkáját. A CD melléklet lehetővé teszi a téma joganyagának gyors áttekintését és a szakmai számítások modellezését. Gyakorlati kérdések megválaszolásában is segítséget ad, többek között az ingatlanok vásárlásához vagy az ingatlanok értékbecsléséhez. A CD melléklet második kiadásán szereplő és az értékbecslést támogató mellékletek teljesen újak. A következő és szabadon felhasználható segítségeket tartalmazza: • 10 gyakorló EXCEL táblázat, amely az alapismeretek felelevenítésétől a DCF (Diszkontált Cash Flow) elemzés részletes bemutatását foglalja össze; • 10 részletes értékelő EXCEL táblázat, amely konkrét értékbecslési megbízások alapján lett összeállítva; • 2 szöveges dokumentum (DOC fájlformátumban), amely ugyancsak a közelmúltban elvégzett értékelési feladatok szöveges részei nyomán ismertetik be egy-egy értékbecslés leíró részének legfontosabb tartalmi és formai követelményeit. • EVS 2003, az Európai Unió komplex értékelési szabványrendszere (a Magyar Ingatlanszövetség támogatásával)
Tartalom
Bevezető .....................................................................................................11
A könyv szerzőiről........................................................................15
1. A föld: az ingatlangazdaság alapja.....................................19
1.1. A tulajdon- és birtokviszonyok átalakulása....................21
1.1.1. A földterület használata gazdálkodási fonnák szerint....................22
1.1.2. A művelési ágak összetételének változása .................31
1.1.3. A mai magyar földpiac .......................................32
1.2. A föld értékelése............................................34
1.2.1. A földár klasszikus értelmezése..............................34
1.2.2. A tőkésítési kamatláb........................................36
1.2.3. A termelési tényezők hozadékának szétválasztása. Földár mint maradványérték ....41
1.2.4. A földjövedelem számítása .........................44
1.2.5. A földár levezetése a bérleti díjakból..........................46
1.2.6. Szőlő-gyümölcs kultúrák és az erdő értékelése ................49
1.2.7. Az állókultúrák értékelése a föld-jelzáloghitelezésben........................51
1.2.8. Javasolt egyszerűsített földértékelési módszer..................52
1.3. A föld és földárak szabályozása az EU-ban........................................ 53
Felhasznált irodalom............................................................ 57
2. A település-gazdaságtan és a telekgazdálkodás alapvető kérdései................ 59
2.1. A településgazdaságtan alanya és tárgya; szerepe és jellege............................ 60
2.2. Közhatalmi szerep, közösségi érdekek érvényesítése a településgazdaságban...... 64
2.3. A település-gazdaság eszközrendszere............................................ 66
2.3.1. Településszervezés - településtervezés....................................... 67
2.3.2. Az építési telek ........................................................ 71
2.3.3. Hatósági engedélyezés................................................... 74
2.4. A település fejlesztési stratégiája ................................................ 76
2.5. A települési önkormányzat gazdálkodási politikája.................................. 78
2.5.1. A település ingatlanjainak hasznosítása...................................... 80
2.5.2. A településgazdaság egyéb tényezői ........................................ 81
2.6. A település „környezeti" kapcsolatai............................................. 84
2.7. A vagyongazdálkodás városgazdasági vonatkozásai ................................. 86
Felhasznált irodalom.................................................... 88
3. Az ingatlangazdálkodás rendszertechnikája........................................... 89
3.1. Rendszertechnikai alapok..................................................... 89
3.1.1. A rendszerelmélet és a rendszertechnika kialakulása............................ 89
3.1.2. A rendszertechnikai alapfogalmak, alapelvek ................................. 90
3.1.3. Modell, modellezés..................................................... 94
3.1.4. Rendszerstruktúra. Struktúramodellek....................................... 98
3.1.5. Irányítás, vezérlés, szabályozás ........................................104
3.1.6. A technológia .........................................108
3.2. Rendszertechnika az ingatlangazdálkodásban..................................109
3.2.1. Az ingatlangazdálkodást is befolyásoló megatrendek és hatások...............109
3.2.2. Az ingatlanfogalom kiterjesztése. Az ingatlanok általános jellemzőrendszere....116
3.3. A rendszertervezés alapjai..........................................124
3.4. Az ingatlangazdálkodás informatikai alapjai.......................................132
3.4.1. Fontosabb alapfogalmak...................................................132
3.4.2. Információsrendszer-fejlesztés fontosabb jellemzői............................. 134
3.4.3. Informatika az ingatlangazdálkodásban................... 137
3.5. Létesítménymenedzsment.....................................143
3 5.1. Az épület üzemeltetési rendszer alapmodellje .... .......................144
Számítógéppel és megfelelő célprogramrendszerrel megoldott támogatás........147
3.5.3. Számítógéppel és kontrolltechnikával támogatott üzemeltetés ....................148
3.5.4. Kockázatelemzés....................................................................151
Felhasznált irodalom............................................................153
4. Projektmenedzsment az ingatlangazdálkodásban....................................... 154
4.1. A szervezeti stratégia és a projektek kapcsolata..................................... 155
4.2. Az ingatlanprojektek alapvető sajátosságai ........................161
4.3. Az ingatlanprojektek folyamata........................................162
4.4. Az ingatlanprojektek szereplői ...................................................165
4.5. A létrehozandó projekteredmény tartalmi-terjedelmi behatárolása...............167
4.5.1. A funkcióstruktúra és a funkcióhordozók struktúrája........................... 168
4.5.2. Tevékenységi struktúrák.................................................. 172
4.6. A megvalósíthatóság értékelése............................... 174
4.6.1. A megvalósíthatósági tanulmányok tartalmi felépítése.............. 175
4.6.2. A projektváltozatok rangsorba állítása....................................... 177
Felhasznált irodalom............................................................ 179
5. Vagyonértékelési módszerek és gyakorlatuk........................................... 180
5.1. Az értékbecslés: tárgya, folyamata, az értékelés előkészítése........................... 180
5.1.1. A legfontosabb értékbecslési fogalmak áttekintése .................180
5.1.2. Az értékbecslési folyamat kiemelt lépései .....................................182
5.1.3. A leggyakrabban használt értéktípusok.......................................................184
5.1.4. Az értékbecsléshez szükséges adatok és dokumentumok összegyűjtése..............188
5.2. Az érték meghatározása................................................190
5.2.1. Értékelési módszerek................................................................190
5.2.2. Adók és az értékbecslés..................................................202
5.2.3. Az értékelési módszerek eredményeinek összehangolása.........................203
5.2.4. Egyes sajátos eljárási módszerek ...........................................205
5.2.5. Az egyes értékelési módszerek SWOT-analízise ...............................206
5.3. Az értékbecslés és a számítástechnika /informatika..................................209
5.3.1. Az AVM (Automated Valuation Model = Automatizált Értékelési Modell)..........210
5.3.2. Az AVM és az ingatlanpiac...............................................213
5.4. Az értékbecslés mindennapi gyakorlata........................................... 214
5.4.1. A szakértői jelentés (értékbecslés) szerkezete..................................215
5.4.2. A szakértői vélemény megjelenési formái ....................................216
5.5. Értékbecslési mintapéldák.....................................................217
Felhasznált irodalom............................................................220
6. Ingatlanvagyon-gazdálkodás.......................................................221
6.1. A modern ingatlanvagyon/gazdálkodás kialakulása és rendszerbeli
elhelyezkedése....................221
6.2. Az ingatlanvagyon-gazdálkodás a vállalati vagyongazdálkodáson belül .......225
6.2.1. Az ingatlan fizikai kezelésével kapcsolatos feladatok ................226
6.2.2. Az ingatlan pénzügyi kezelésével kapcsolatos feladatok.........................227
6.2.3. Az ingatlan bérletével és bérlőivel kapcsolatos feladatok ........................232
6.2.4. Vagyonosztály- és portfólió-gazdálkodás.....................................239
6.2.5. Az ingatlanvagyon-gazdálkodás emberierőforrás-allokációja
és jogi szempontjai ...........................239
6.3. Az ingatlanvagyon finanszírozása.......................240
6.3.1. A gazdálkodás mutatói .................................241
6.3.2. A külső finanszírozás formái..........................242
6.3.3. A külső finanszírozás intézményrendszere ........................... 244
Gazdálkodás az állami ingatlanvagyonnal ..........................................249
6.4.1. Gazdálkodás az állam forgalomképtelen vagyonával .................249
, , 6.4.2 Gazdálkodás az állam forgalomképes vagyonával . .............. ......252
6.5. Gazdálkodás az önkormányzati ingatlanvagyonnal ...................... ... 253
6.5.1. Az önkormányzati vagyongazdálkodás szervezeti alapjai................... 254
Az önkormányzati vagyongazdálkodás gyakorlati kérdései.........256
7. Az ingatlanfejlesztés gyakorlata .................................................... 259
7.1. Az ingatlanfejlesztés fogalma .................................................. 259
7.2. A piackutatás szerepe és módszerei az ingatlanfejlesztés gyakorlatában ......... 260
7.2.1. A kereslet és a kínálat vizsgálata ........................................... 260
7.2.2. Ingatlanpiaci elemzések adatigénye......................................... 262
7.2.3. A vállalkozási ingatlanigény elemzése....................................... 265
7.2.4. Irodaingatlanok piacának elemzése......................................... 269
7.2.5. Kiskereskedelmi ingatlanok piacának elemzése................................ 272
7.2.6. Komplex fejlesztési programok piaci megalapozása ............................ 276
72.7. Városrendezési és építészeti követelmények és a fejlesztési program................ 277
7.3. Pénzügyi-gazdasági elemzések.................................................. 277
7.3.1. Az ingatlanfejlesztés és-befektetés pénzárama ................................ 278
7.3.2. Az ingatlanberuházási folyamat kölcsönhatásai ............................... 280
7.3.3. Részletes pénzügyi tervezés............................................... 281
7.3.4. Megvalósíthatósági elemzés............................................... 286
7.3.5. Finanszírozás.......................................................... 296
7.4. A megvalósítás lépései........................................................ 297
7.4.1. Az építésügy jogszabályi környezete........................................ 297
7.4.2. Sajátos jogintézmények.................................................. 300
7.4.3. A kezdeményezés ...................................................... 301
7.4.4. A fejlesztési helyszín megszerzése.......................................... 302
7.4.5. Az ingatlanfejlesztés részletes terveinek elkészítése, engedélyeztetése............... 307
7.4.6. Környezeti hatásvizsgálat................................................. 312
7.5. Az építési projekt résztvevőinek kapcsolatrendszere................................. 314
7.6. Az ingatlanfejlesztés lezárása................................................... 317
7.6.1. A használatbavételi engedélyezési eljárás..................................... 317
7.6.2. A műszaki átadás-átvétel................................................. 318
Felhasznált irodalom............................................................ 320
8. Ingatlanpiaci marketing.......................................................... 321
8.1. A marketing meghatározása ................................................... 321
8.1.1. Melyek a marketingtevékenység legfontosabb összetevői? ....................... 325
8.1.2. A piackutatás.......................................................... 329
8.2. Az ingatlanpiac sajátosságai.................................................... 338
8.2.1. A földpiac..................................................................................................341
8.2.2. Főbb érdekeltségi formák az ingatlanpiacon......................343
8.2.3. A földhasználat formái ...........................................346
8.2.4. Épületek típusai, funkciói ................................................ 350
8.3. Az ingatlanpiac szereplői, érdekeik és viselkedésük.................................. 351
8.3.1. A befektetők ...............................................357
8.3.2. A bérlők..................................................360
8.3.3. Önkormányzati bérleti jog ............................................... 362
8.4. Az ingatlanközvetítők szerepe, feladatai...........................363
8.4.1. Értékesítési formák ..................................................... 365
8.4.2. Az értékesítés folyamata ................................................. 369
8.5. A magyarországi ingatlanpiac áttekintése ......................................... 372
8.5.1. Irodapiac .....................................375
8.5.2. Raktárbázisok, termelőcsarnokok ...............................379
8.5.3. Az üzlethelyiségek piaca ...............................380
8.5.4. Építési telkek piaca ...................................382
8.5.5. Lakóingatlanok piaca....................................................383
Felhasznált irodalom................................................................384
9. Ingatlanfinanszírozás........................................................... 385
9.1. A finanszírozás forrásai...................................................... 385
9.2. Ingatlanfejlesztések megvalósításához igényelhető banki hitelek ...................... 387
9.2.1. A vállalatfinanszírozási alapon nyújtott hitelek..................389
9.2.2. A projektfinanszírozás..............................................391
9.2.3. Jelzálog-hitelezés.......................................................................................395
9.3. Az ingatlanfinanszírozás magyarországi tapasztalatai......................398
9.3.1. Ingatlanfejlesztések finanszírozása vállalati kockázati alapon ................398
9.3.2. Ingatlanfejlesztések - projektfinanszírozás .............................400
9.3.3. Jelzálog-hitelezés Magyarországon ............................406
9.4. Speciális finanszírozási instrumentumok .......................407
9-5. A lízing..............................................................................407
9.5.1. A lízing fogalma.....................................................407
9.5.2. A lízing alaptípusai ................................................... 409
9.5.3. A lízing néhány fajtája.................................................411
9.5.4. A lízing szereplői.....................................................416
9.5.5. A lízing elemei....................................................... 416
9.6. A lízing folyamata, dokumentumai............................................ 418
9.6.1. Az első kapcsolattól az ajánlatig ......................................... 418
9.6.2. A lízingcég ajánlata (Hogyan kalkulál a lízingcég?)........................... 420
9.6.3. A lízingcég döntése................................................... 424
9.6.4. A lízingszerződés.....................................................426
9.6.5. A lízingtárgy megrendelése, átadása, az átvételi jegyzőkönyv................... 426
9.6.6. Mi történik a futamidő alatt és a futamidő végén? ........................... 428
Felhasznált irodalom ........................................................... 437
10. Az ingatlan-gazdaságtan számviteli és adózási kérdései................................. 438
10.1. Számviteli alapfogalmak.................................................... 438
10.2. A számvitel területei ....................................................... 441
10.2.1. A könyvvitel.................................................441
10.2.2. A beszámolórendszer...............................................445
10.2.3. Az önköltségszámítás...................................................446
10.2.4. A bizonylati rend......................................................448
10.3. Az ingatlanok megjelenése a számvitelben...................................... 449
10.3.1. Az ingatlanok fajtái ..................................449
10.3.2. Az ingatlanok állománynövekedései .............................451
10.3.3. Az ingatlanok állománycsökkenése...........................457
10.3.4. Az ingatlanokkal kapcsolatos elemzési számítások..............463
10.4. Az ingatlanokkal kapcsolatos adózási kérdések........................465
10.4.1. Az ingatlanok áfavonatkozásai...................................................465
10.4.2. Az ingatlanok és a társasági adó..................................471
10.4.3. Az ingatlanokhoz kapcsolódó helyi adók .............................475
10.5. Az ingatlanok és az illetéktörvény..........................................477
10.5.1. Az öröklési illeték...........................................477
10.5.2. Az ajándékozási illeték....................................478
10.5.3. A visszterhes vagyonátruházási illeték.........................479
Felhasznált irodalom........................................................480
11. Lakásgazdaság - lakáspolitika..................................................... 481
11.1. A magyar lakáspolitika áttekintése............................................. 483
112. A lakáshelyzet általános jellemzői............................................. 487
11.2.1. A lakásállomány minőségének alakulása .................................. 489
11.2.2. A lakásállomány hasznosulása, lakáshasználati jogcímek, lakáshoz jutási utak, mobilitás ......... 490
11.2.3. A hazai lakásállomány nemzetközi összevetése a számok tükrében.........493
11.3. Az ingatlanfejlesztés szereplői és a lakásépítés.................................... 498
11.3.1. Lakásépítés........................................................500
11.3.2. Szempontok a lakásépítésben......................................502
11.3.3. A lakásépítés költségei ............................................504
11.4. Lakáspiac.............................................................................508
11.4.1. Sajátosságok a hazai lakáspiacon ............................5511
11.4.2. Speciális lakásformák és problémák..........................517
11.5. A lakásárak és befolyásoló tényezői........................................518
11.6. A lakástámogatási rendszer és gyakorlati tudnivalók....................522
11.6.1. Lakás célú közvetlen állami támogatások.....................523
11.6.2. Mi a méltányolható lakásigény fogalma és mértéke?.............526
11.6.3. Kiegészítő kamattámogatás ............................526
11.6.4. Gyakorlati tudnivalók ................................528
Felhasznált irodalom.....................................534
Szótár az Ingatlangazdaságtanhoz............................... 535
Glosszárium az Ingatlangazdaságtanhoz...........................................556
Tárgymutató ...............................................................577
